Sottotetto dell’edificio: si può applicare la presunzione di comunione

La presunzione di comunione (e di proprietà comune), prevista dal Codice Civile, si applica ai sottotetti di un edificio condominiale quando, in assenza di titolo contrario, essi risultino oggettivamente destinati, anche solo potenzialmente, all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse condominiale in base alle loro caratteristiche strutturali e funzionali, mentre non opera, invece, quando il sottotetto assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, senza però avere dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo.
Questi i punti fermi fissati dai giudici (sentenza numero 7847 del 20 marzo 2025 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso sorto in uno stabile in Calabria e relativo alla disponibilità dei locali sottotetto.
Nello specifico, alcuni condòmini hanno convenuto in giudizio la società cooperativa che aveva costruito il fabbricato, lamentando che quest’ultima si era indebitamente appropriata ed aveva venduto i locali sottotetto dell’edificio, che erano di proprietà comune, invece, di tutti i condòmini.
Tra primo e secondo grado viene sancito che i sottotetti sono beni comuni dei condòmini, con conseguente inopponibilità nei loro confronti degli atti con cui erano stati venduti, con conseguente condanna al loro rilascio. In particolare, poi, in Appello viene rilevato che, in assenza di uno specifico titolo a provare che i beni siano rimasti in proprietà della società costruttrice e venditrice al momento della prima vendita delle unità immobiliari, deve tenersi conto delle caratteristiche strutturali e funzionali, e quindi, poiché i sottotetti paiono assolvere alla utilità di consentire l’accesso alle terrazze comuni del fabbricato e non anche alla funzione di isolare e proteggere dall’umidità gli appartamenti dell’ultimo piano, essi sono di proprietà condominiale e non esclusiva. Identiche considerazioni debbono estendersi al lastrico solare, da considerarsi pertanto comune, aggiungono i giudici d’Appello.
Sulla stessa linea, poi, i magistrati di Cassazione, poiché l’appartenenza del sottotetto di un edificio condominiale va determinata principalmente dal titolo di proprietà, in mancanza o nel silenzio del quale, non essendo esso compreso nel novero delle parti comuni dell’edificio essenziali alla sua esistenza o necessarie all’uso comune, potrà ritenersi applicabile la presunzione di comunione nel caso in cui il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato all’uso comune oppure all’esercizio di un servizio di interesse condominiale. Inoltre, per determinare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché quando esso sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, potrà applicarsi la presunzione di comunione, mentre, viceversa, quando il sottotetto assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tale da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, dovrà considerarsi pertinenza di tale appartamento, cioè bene personale.
Peraltro, il fatto che i sottotetti costituiscano la via di accesso alle terrazze comuni stabilisce un collegamento funzionale tra essi ed i beni comuni, idoneo ad asservire i primi a servizio della fruibilità dei secondi, in altre parole a far ritenere che essi siano destinati, in via strumentale, al godimento da parte della collettività condominiale di parti comuni dell’edificio. Per altro verso, va escluso che essi abbiano le caratteristiche strutturali per assolvere alla funzione di protezione degli appartamenti dell’ultimo piano.